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DATENBANK FÜR IMMOBILIENMAKLER FÜR DIE GARDASEEREGION

 

Wie definiert sich ein Makler?

“Vermittler ist, wer zwei oder mehrere Parteien zum Zweck eines Geschäftsabschlusses zusammenführt, ohne dass mit einer von diesen ein Verhältnis der Zusammenarbeit, der Abhängigkeit oder der Vertretung besteht.” - Soweit die Definition des Immobilienmaklers laut Artikel 1.754 des italienischen BGB.

Aus dieser Definition geht bereits ein wichtiges Merkmal des Immobilienmaklers eindeutig hervor: um einen Interessenkonflikt (conflitto d’interesse) zu vermeiden, muss der Immobilienmakler unparteiisch und unabhängig sein. Das heißt, er darf weder mit dem Verkäufer noch mit Käufer der von Ihm vermittelten Immobilie in einem Abhängigkeitsverhältnis stehen oder mit einer der Parteien verwandt sein – andernfalls hat er kein Anrecht auf Provision (provvigione)!
 

Woran erkennen Sie einen guten Makler?

Um in Italien selbständig arbeiten zu dürfen, müssen Immobilienmakler beruflich qualifiziert und lizenziert sein und eine Haftpflichtversicherung (assicurazione contro la responsabilità civile) für Ihre beruflichen Tätigkeiten abschließen.

Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen- und hierfür einen italienischen Immobilienmakler beauftragen möchten, stellen Sie in jedem Fall sicher, dass der von Ihnen ausgewählte Makler bei der lokalen Handelskammer (camera di commercio) registriert ist. Seriöse Immobilienmakler veröffentlichen Ihre Registrierungsnummer zum Beispiel auf der eigenen Internetseite. Sollten Sie dort keine Angaben finden, können Sie den Immobilienmakler auch direkt nach dem hierfür vom zuständigen Rathaus ausgestellten Zertifikat fragen.

Desweiteren sollten Sie Makler vorziehen, welche bei einer der nachfolgenden Institutionen registriert sind. Eine Mitgliedschaft setzt für gewöhnlich die Eintragung des Immobilienmaklers bei der Handelskammer zwingend voraus und bürgt daher ebenfalls für Qualität und eine seriöse Arbeitsweise:

• FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali);
• FIMAA (Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari);
• ANAMA (Associazione Nazionale Agenti e Mediatori d’Affari);
• AICI (Associazione Italiana Consulenti, Gestori e Valutatori Immobiliari).
   

Leider gibt es in Italien immer noch sehr viele Makler, welche nicht offiziell registriert sind. Nicht registrierte Makler können wegen der Ausübung unzulässiger Tätigkeiten belangt und bestraft werden und selbstverständlich haben diese Makler rechtlich gesehen keinerlei Anspruch auf Provision.

Um Risiken auszuschließen, sollten Sie sich daher nur an registrierte Makler halten. Diese haben nicht nur die fachliche Qualifikation, sondern verfügen, wie bereits erwähnt, auch über eine entsprechende Haftpflichtversicherung – eine zusätzliche Sicherheit für Sie, denn Immobilienmakler verwalten zum Teil auch Depots im Auftrag ihrer Kunden, um sicherzustellen, dass der Verkäufer nicht mit Ihrer geleisteten Anzahlung verschwindet.
 

Welche Aufgaben hat der Makler?

Eine der Aufgaben des Immobilienmaklers ist es, Ihnen als Käufer die für Sie interessanten Immobilienangebote aus seinem Portfolio herauszusuchen und Ihnen durch die Vorlage entsprechender Exposees einen ersten Überblick zu geben.  Hierbei sollten sich seine Informationen nicht nur auf die jeweilige Immobilie beschränken, sondern der Immobilienmakler sollte Ihnen auch Informationen  zur unmittelbaren Umgebung sowie zu lokalen Besonderheiten machen können.

Da  die Immobilienmakler oftmals keinen Exklusivvertrag auf die Objekte in ihrem Portfolio haben, sind die Informationen zu den einzelnen Immobilien eher sparsam. Meistens gibt es nur wenige oder schlechte Bilder oder aber Fotografien, auf welchen man die Immobilie gar nicht oder nur teilweise sieht. All dies um zu vermeiden, dass Sie die Immobilie wiedererkennen und über einen anderen Makler oder gar den Verkäufer direkt erwerben. Aus genau diesem Grund – und zur Absicherung der dem Makler zustehenden Provision bei erfolgreicher Vermittlungstätigkeit – müssen Sie in Italien meistens ein Dokument unterschreiben, ehe Sie die ein- oder andere Immobilie gemeinsam mit dem Makler besichtigen.

Die Objektbesichtigung ist eine weitere Aufgabe des Immobilienmaklers, welche er normalerweise mit Ihnen alleine, oder aber im Beisein des Verkäufers vornimmt. Wenn Sie an der Besichtigung bestimmter Objekte interessiert sind, empfiehlt es sich, mit dem Makler im Voraus einen Termin zu vereinbaren. Erkundigen Sie sich auch, ob für die Besichtigung Gebühren anfallen, bei einigen Immobilienagenturen kann dies der Fall sein! Ein professioneller Immobilienmakler sollte spätestens bei der Besichtigung  in der Lage sein, Ihnen umfassende Auskünfte über die Immobilie zu geben bzw. Ihnen diese nach der Besichtigung in Kürze zukommen zu lassen.

Haben Sie sich für ein Objekt entschieden, ist es Aufgabe des Maklers, die Preisverhandlungen zwischen den Parteien zu führen, Ihnen bei einer eventuell benötigten Finanzierung  zu helfen, sowie die Vertragsvorbereitungen- und den Notar zu organisieren.
 

Mit welchen Kosten müssen Sie rechnen?

Es gibt keine allgemeingültigen Regelsätze was das Honorar des Maklers betrifft. Prinzipiell erhält der Makler jedoch sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer der Immobilie einen bestimmten Prozentsatz des Verkaufspreises. In der Gardasee Region ist eine Maklerprovision von etwa 3-4% üblich.  Bitte beachten Sie, dass auf die Provision noch 22% MwSt hinzukommen. Prinzipiell gilt, umso exklusiver die Immobilie ist, desto geringer (!) ist auch der angesetzte Prozentsatz für die Provision.

Sind mehrere Makler an der Vermittlung einer Immobilie beteiligt (z.B. ein ausländischer Makler welcher mit einem italienischen Makler zusammenarbeitet), teilen sich die Makler für gewöhnlich die Provision untereinander auf, so dass für Sie hierdurch keine höheren Kosten entstehen.

Um unschöne Überraschungen oder lästige Streitigkeiten zu vermeiden, ist es ratsam, die Höhe der Provision gleich zu Beginn einer Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler festzulegen. Fragen Sie auch nach, ob der Makler Gebühren für eine weitere Besichtigung oder andere Serviceleistungen berechnet. Auslagen, welche der Makler in Ihrem Namen für Sie tätigt – und selbstverständlich vorher mit Ihnen abgesprochen haben muss – sind ihm natürlich zurückzuerstatten (rimborso delle spese).
 

Wann wird die Provision fällig?

Rechtlich gesehen hat der Immobilienmakler bei Abschluss des Vorvertrages (compromesso/contratto preliminare) seine Arbeit erfüllt, so dass die Provision zu diesem Zeitpunkt im vollen Umfang fällig wird.  Da der Makler Sie aber bestenfalls bis zur Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages begleiten sollte, ist es ratsam, mit dem Makler einen Kompromiss zu finden und die Provision auf zwei Teilzahlungen - bei Abschluss des Vorvertrages und bei Abschluss des Kaufvertrages - aufzuteilen. Versichern Sie sich auch, dass Sie Ihr Geld zurückbekommen, falls es nach Unterzeichnung des Vorvertrages wider Erwartend nicht zum Kauf kommen sollte.