Checkliste Immobilienkauf

Der Kauf einer Immobilie ist meistens ein „Bauchgefühl“ oder gar „Liebe auf den ersten Blick“. Nichts desto trotz sollten Sie die von Ihnen auserwählte Immobilie eingehend prüfen und einige grundlegende Fragen stellen:

• Wann wurde die Immobilie erbaut bzw. komplett saniert?
• Haben die aktuellen Besitzer die Immobilie selbst bewohnt?
• Wurde die Immobilie als Erstwohnsitz oder als Ferienobjekt genutzt?
• Was ist die Motivation des Verkaufs?
• Wie lange ist die Immobilie bereits auf dem Markt und von wie vielen Maklern wird sie gehandelt?
   

Neben diesen ersten vorab Informationen sollten Sie mit Hilfe von Makler, Besitzer, Notar, Rechtsberater und verschiedenen Gemeindebüros weitere Nachforschungen über das Objekt anstellen:

• Möchten Sie ein Baugrundstück erwerben, kontrollieren Sie die Existenz eines Bebaubarkeitsnachweißes (certificato di destinazione urbanistica). Andernfalls laufen Sie Gefahr ein nutzloses Stück Grund zu erwerben, für welches keine Baugenehmigung vorliegt.
• Prüfen Sie auch, was genau auf dem Grundstück gebaut werden darf und wofür Haus und Grundstück genutzt werden dürfen. Informationen hierzu erhalten Sie im Rathaus (municipio) der entsprechenden Gemeinde.
• Kontrollieren Sie die Grundstücksgrenzen (confini del terreno) und Abstände zu den Nachbarn beim Kauf von Häusern oder Grundstücken.
• Vergewissern Sie sich, dass es keine Vorkaufsrechte (diritto di prelazione) auf das Grundstück gibt und in der Nachbarschaft keine Pläne für Bauten vorliegen, welche den Wert mindern könnten (z.B. Straßenbau).
• Bei Grundstücken zur Landwirtschaftlichen Nutzung haben Pächter und direkte Nachbarn ein Vorkaufsrecht (diritto di prelazione), welches sie bis zu zwei Jahre nach dem Verkauf geltend machen können. Lassen Sie sich eine Nichtsausübungs-Bestätigung der Vorkaufsberechtigten geben.
• Auch Denkmalgeschütze Häuser (beni culturali) sind mit einem staatlichen Vorkaufsrecht verbunden. Lassen Sie vom Notar prüfen, ob der Staat von diesem Gebrauch machen möchte. Informieren Sie sich vor dem Kauf auch über spezielle Auflagen und Beschränkungen Denkmalgeschützter Gebäude.
• Nicht genehmigte Um-, An- und Neubauten sind in Italien keine Seltenheit. Lassen Sie sich daher auf jeden Fall die Baugenehmigung- (concessione edilizia) bzw. die nachträgliche Legalisierung (sanatoria), zusammen mit dem Zahlungsnachweiß der Strafe, zeigen.
• Messen Sie die reelle Wohnfläche der Immobilie aus und vergleichen Sie, ob diese mit der angegeben Wohnfläche übereinstimmt. Die Toleranzgrenze liegt bei 5%, alles was darüber oder darunter hinaus geht, berechtigt Sie vom Kauf zurückzutreten. Möchten Sie die Immobilie dennoch erwerben, müssen Sie dem Verkäufer die Differenz zwischen angegebener Wohnfläche und um mehr als 5% größerer Wohnfläche erstatten. Ist die tatsächliche Wohnfläche aber geringer als 5% der angegebenen Fläche, haben dagegen Sie das Recht, die Differenz vom Verkäufer erstattet zu bekommen.
• Kontrollieren Sie das Wegerecht (diritto di passagio). Nicht selten kommt es vor, dass Sie Ihre Immobilie nur über fremden Grund erreichen oder andersherum, ein Nachbar Ihr Grundstück passieren muss (servitù di passaggio).
• Überprüfen Sie den Zustand der Innen- und Außenwände auf Risse (crepature), Schimmel (muffa) oder Wasserflecken, die Isolierung des Daches und den Zustand von Dachziegeln (tegole) und Dachrinnen (grondaie), sowie die Stabilität des Untergrundes bei Immobilien in Hanglage (pendice) - gerade am Gardasee kommt es immer wieder zu Erdrutschen (frane)!
• Vergewissern Sie sich, ob die Strom-, Wasser- und Gasversorgung funktioniert und erfragen Sie die jährlichen Kosten für Heizung und Klimaanlage.
• Ist die Immobilie nicht an die öffentliche Wasserversorgung angeschlossen, sondern wird diese über einen Brunnen oder den Gardasee gespeist, vergewissern Sie sich, dass der Brunnen ausreichend Wasser für Ihre Bedürfnisse bereithält bzw. das Pumpsystem, welches das Seewasser bereitstellt, das ganze Jahr über und auch bei niedrigem Wasserstand funktionstüchtig ist.
• Hat eine Immobilie keinen Strom- oder Wasseranschluss, informieren Sie sich über die anfallenden Kosten.
• Wenn Sie an alternativen Energiequellen (fonti energetiche alternative)  interessiert sind, erfragen Sie, ob das Anbringen von Solarzellen erlaubt ist. Vor allem in ursprünglichen Ortszentren ist dies oft nicht möglich.
• Stellen Sie sicher, dass die Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht vermietet ist. In Italien herrscht ein strenger Mieterschutz (tutela dell’inquilino) und der Eigentümer kann das Mietverhältnis (contratto di locazione) nur in seltenen Fällen beenden.
• Steuerrückstände (arretrati d’imposta) sowie offene Rechnungen für Wasser, Strom und Gas gehen beim Verkauf der Immobilie auf den neuen Besitzer über. Lassen Sie sich daher alle Bezahlungen bestätigen.
• Gleiches gilt für nicht durchgeführte Wartungsarbeiten (lavori di manutenzione) für Heizung, Gas- und Wasserinstallationen, welche im jährlichen Rhythmus durchgeführt werden müssen. Lassen Sie sich die Zertifikate zeigen.
• Auch unbezahlte Schulden (debiti) aus Hypotheken oder Darlehen gehen in Italien auf den neuen Besitzer über. Vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages (rogito notarile) müssen daher alle Schulden beglichen sein. Dies können Sie im Rathaus der entsprechenden Gemeinde kontrollieren lassen.
• Wurde die Immobilie vor dem Verkauf an mehrere Personen vererbt, versichern Sie sich, dass alle Erben (erede) dem Verkauf zustimmen, da diese fünf Jahre Zeit haben, den Verkauf anzufechten.
• Wird das Objekt von einem Unternehmen verkauft, so darf dieses nicht in Konkurs sein (fallito) und es sollte kein schwebendes Verfahren anhängig sein, andernfalls besteht die Gefahr, dass Ihre neu erworbene Immobilie noch bis zwei Jahre nach dem Kaufdatum in die Konkursmasse fließt!