Der Notarvertrag

Trotz rechtsverbindlichem Vorvertrag muss für einen ordnungsgemäßen Immobilienerwerb in Italien anschließend ein Kaufvertrag abgeschlossen werden, denn ohne den Kaufvertrag findet kein Eigentumsübergang statt.

Wichtig: In Italien geht das Eigentum an einer Immobilie direkt bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages (rogito notarile) auf den Käufer über, es bedarf hierfür keiner Eintragung ins Grundbuch!

Der Beurkundungstermin

Für gewöhnlich wird der Kaufvertrag in der Kanzlei des Notars unterzeichnet, da dessen Beisein zur Beglaubigung der Unterschriften zwingende Voraussetzung für den rechtsgültigen Abschluss des Kaufvertrages ist (siehe auch Der Notar). Auch sind für gewöhnlich beide Parteien bei der Verlesung des Vertrags anwesend, allerdings kann jede Partei auch eine bevollmächtigte Vertretung einsetzen. Diese Vollmacht kann entweder von einem italienischen Anwalt oder Notar aufgesetzt werden, oder aber von einem Anwalt bzw. Notar aus dem Ausland. Ist letzteres der Fall, muss die Vollmacht anschließend jedoch von der italienischen Botschaft Ihres Landes verifiziert werden. Wenn Sie Probleme mit der italienischen Sprache haben, muss zusätzlich ein offiziell anerkannter Dolmetscher anwesend sein, oder aber Sie bevollmächtigen Ihren Anwalt, die Verträge in Ihrem Namen zu unterzeichnen.

Folgende Unterlagen müssen für die notarielle Beurkundung des Immobilienkaufs bzw. –verkaufs vorliegen:

Ausweiskopien aller im Vertrag genannten Personen
Notariell beglaubigte Vollmacht bei Vertretung durch Bevollmächtigte
Nachweis über den Familienstand bei Privatpersonen
Beglaubigter Handelsregisterauszug bei Unternehmen
Gesellschafterbeschluss über den Immobilienkauf/-verkauf bei italienischen Unternehmen
Italienische Steuernummern (codice fiscale) aller Beteiligten
Aktueller Katasterauszug (visura)
Offizieller Grundriss und Lageplan (planimertia catastale)
Kaufvertrag oder Erbnachweiß des bisherigen Eigentümers
Nachweis über hypothekarische Belastungen und ihre Löschbarkeit bei Zahlung des Kaufpreises
Bestätigung, dass keine grundstücksbezogenen und persönlichen Steuerrückstände des Verkäufers bestehen
Bei Gebäuden: Baugenehmigung (concessione edilizia); Bewohnbarkeitszeugnis (abitabilità); eventuell nachträgliche Genehmigung eines Schwarzbaus (sanatoria) einschließlich des Zahlungsnachweises der Strafe; Energiepass (certificazione energetica)
Bei Grundstücken: Miet- oder Pachtverträge, insofern das Grundstück vermietet oder verpachtet ist
Bei Baugrundstücken: Bebaubarkeitsnachweis (certificato di destinazione urbanistica)
Bei landwirtschaftlichen Grundstücken: Nichtsausübungs-Bestätigung der Vorkaufsberechtigten (Pächter und/oder direkte Nachbarn)

Zudem sind die Vertragsparteien verpflichtet, den Verkaufspreis sowie beteiligte Makler zu benennen.

Achtung: In Italien haftet die Immobilie für alle noch nicht verjährten Steuerschulden, selbst falls diese nur bzw. auch die Rechtsvorgänger betreffen. Um dieses in der Praxis oft unterschätzte Risiko zu mindern, sieht das italienische Immobiliengesetz die Erfordernis einer ausdrücklichen Erklärung des Verkäufers vor, wonach er das Kaufobjekt in der zuletzt fälligen Einkommenssteuererklärung angegeben hat - anderenfalls haftet er gegenüber dem Erwerber.

Vor der endgültigen Vertragsunterzeichnung wird vom Notar geprüft, ob alle im Vorvertrag enthaltenden Bedingungen erfüllt wurden. Inhaltlich ist der Kaufvertrag dann lediglich eine Bestätigung des Vorvertrages, wobei noch offene Punkte konkretisiert werden. Nach Abschluss des Kaufvertrages veranlasst der Notar die Eintragung des Eigentumsübergangs im italienischen Immobilienregister.

Die Bezahlung

Der Kaufpreis wird direkt im Anschluss an die Vertragsunterzeichnung beim Notar bezahlt. Dabei muss der Zahlungsfluss im Kaufvertrag eidesstattlich (dichiarazione giurata) angegeben werden. Barzahlungen sind nicht erlaubt, der Kaufpreis kann entweder mit einer Überweisung oder aber mit Zirkularschecks beglichen werden. Auch werden die Notarkosten direkt nach Abschluss des Vertrages fällig. Die Kosten für die Grunderwerbssteuer – welche der Notar in Ihrem Namen am Katsteramt begleicht – sind ebenfalls direkt beim Notar zu begleichen (siehe auch Der Notar und Steuern & Gebühren).

Seit dem Jahr 2006 wird die Grunderwerbssteuer bei Privatverkäufen nur noch auf den Katasterwert und nicht mehr auf den tatsächlichen Kaufpreis, welcher meist weitaus höher ist, angerechnet. Es macht daher wenig Sinn, den Verkaufspreis nicht vollständig im Kaufvertrag anzugeben, da dieser mindestens in Höhe des Katasterwertes ausfallen muss, andernfalls wird der italienische Staat Nachforschungen anstellen und Sie müssen im schlimmsten Fall mit hohen Bußgeldern rechnen. Abgesehen davon, schaden Sie sich mit einer falschen Preisangabe im Kaufvertrag letztendlich selbst, für den Fall, dass Sie die Immobilie eines Tages weiterverkaufen möchten.

„Gekauft wie gesehen“

In Italien werden Immobilien nach dem Recht „gekauft wie gesehen“ erworben. Das heißt, Sie kaufen die Immobilie in dem Zustand, in dem sie sich bei Vertragsschluss befindet.

Aus diesem Grund sollten Sie unmittelbar vor Unterzeichnung des Kaufvertrages kontrollieren, ob nach Unterzeichnung des Vorvertrages irgendwelche Veränderungen an der Immobilie vorgenommen wurden. Es ist zu empfehlen, die Immobilie nochmals zu Besichtigen und eine Bestandsaufnahme zu machen. Kontrollieren Sie, ob irgendwelche Schäden an der Immobilie erkennbar sind, welche vorher nicht existent waren. Prüfen Sie, ob das enthaltene Mobiliar weiterhin dem des Angebots entspricht und wertvolle Gegenstände oder Geräte nicht durch Minderwertige ersetzt wurden. Sollten Sie Beschädigungen an der Immobilie oder dem Mobiliar bemerken, melden Sie dies dem Notar und bestehen Sie darauf, dass diese beseitigt werden. Der Notar behält für diese Fälle eine gewisse Summe für Reparaturen vom Verkäufer zurück.

Für den Fall dass Sie den Vorvertrag nicht haben registrieren lassen, sollten Sie von Ihrem Rechtsberater nochmals die Eintragungen im Liegenschaftsregister kontrollieren lassen um sicherzustellen, dass die Immobilie in den letzten Tagen nicht doch noch mit einer Hypothek belastet wurde.

Der notarielle Kaufvertrag muss nun binnen 30 Tagen beim Liegenschaftsregister registriert werden. Diese Aufgabe übernimmt der Notar.