Tipps für einen erfolgreichen Immobilienkauf

Step 1 – Immobilienauswahl

Konzentrieren Sie sich bei Ihrer Suche nicht nur auf die Immobilie an sich, sondern beziehen Sie auch wichtige Merkmale wie Lage, Verkehrsanbindung, Parkmöglichkeiten und Entfernung zu öffentlichen Einrichtungen, Ortszentrum und See mit in Ihre Immobilienauswahl ein. Bitte bedenken Sie: eine schöne Panoramalage geht oftmals mit langen Anfahrtswegen einher!
Verschaffen Sie sich einen allgemeinen Überblick über die aktuelle Preissituation um sicher zu gehen, dass die von Ihnen ausgewählten Immobilien nicht überteuert angeboten werden, sondern den reellen Marktpreisen (valore di mercato) entsprechen.
Achtung: Bedenken Sie, dass in Italien die ausgeschriebene Wohnfläche stets als Bruttowohnfläche (superficie commerciale), also inklusive des Mauerwerks (und oftmals auch inkl. anteiliger Garage, Gemeinschaftsflächen, etc), angegeben wird. In vielen anderen Ländern dagegen geht man bei den Angaben zur Wohnfläche automatisch von der Nettowohnfläche aus! Die Differenz von Brutto- zu Nettowohnfläche beträgt in etwa zwischen 15% und 20%.

Step 2 – Makleragentur

In Italien wird der Großteil der Immobilien über einen Makler verkauft und nicht direkt von Privat. Informieren Sie sich daher nicht nur gut über die für Sie in Frage kommenden Immobilien, sondern holen Sie auch Informationen über die anbietenden Makleragenturen ein:

Vergewissern Sie sich, dass die von Ihnen ausgewählten Immobilienmakler im Handelsregister (registro delle imprese/ruolo) eingetragen sind. Dies birgt nicht nur für Qualität, sondern garantiert Ihnen auch, dass dieser über eine entsprechende Haftpflichtversicherung verfügt, für den Fall, dass er seinen Aufgaben nicht korrekt nachkommt. Auch sind Makler vorzuziehen, welche Mitglied bei einer der großen Immobilienverbände sind, ein weiterer Garant für Qualität und eine seriöse Arbeitsweise:
- FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali);
- FIMAA (Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari);
- ANAMA (Associazione Nazionale Agenti e Mediatori d’Affari);
- AICI (Associazione Italiana Consulenti, Gestori e Valutatori Immobiliari).
Vereinbaren Sie mit den von Ihnen ausgewählten Immobilienagenturen (agenzie immobiliari) gleich zu Beginn der Zusammenarbeit die Höhe der Provision im Falle eines Vertragsabschlusses - dies erspart Ihnen später unschöne Streitigkeiten. Legen Sie auch die Fälligkeit der Provision fest. In der Regel wird diese mit Abschluss des Vorvertrages (compromesso/contratto preliminare) fällig. Da der Makler Sie aber bestenfalls bis zur Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages begleiten sollte, ist es vorzuziehen, die Provision auf zwei Teilzahlungen - bei Abschluss des Vorvertrages und bei Abschluss des Kaufvertrages - aufzuteilen.
Vereinbaren Sie für alle Immobilien, welche in Ihre Endauswahl kommen, einen Besichtigungstermin – leider entspricht das im Internet oder im Exposè angepriesene Objekt manchmal nicht wirklich der Realität!

Step 3 – Fachmännische Hilfe

Haben Sie eine spezielle Immobilie ins Auge gefasst, ziehen Sie am besten einen Fachmann hinzu und lassen das Objekt von einem Architekten (architetto), Geometer (geometra) oder Gutachter (perito) professionell bewerten. Am einfachsten ist es, sich direkt an einen Anwalt zu wenden, der die zur jeweiligen Kontrolle benötigten Fachmänner an der Hand hat und überdies auch gleich ein prüfendes Auge auf den Kaufvertrag werfen kann! Dies verursacht im ersten Augenblick zwar Kosten, erspart Ihnen auf lange Sicht aber böse Überraschungen, da der Fachmann Sie über alle Mängel (difetti) sowie eventuell anfallende Renovierungskosten bereits VORHER informieren wird!
Lassen Sie stets prüfen, ob die Immobilie den lokalen Planungs- und Bauauflagen entspricht, ob Hypotheken (ipoteca) oder Pfändungen auf die Immobilie eingetragen sind, die Nebenkosten (spese condominiali) und die Einkommensteuer (iposta sul reddito) regelmäßig bezahlt wurden, alle Zertifikate der Gas-, Heiz- und Elektrizitätsanlagen vorliegen, ...
Egal ob Sie sich mit oder ohne Hilfe eines Immobilienmaklers auf die Suche nach Ihrer Traumimmobilie machen, ist es immer ratsam, einen unparteiischen Rechtsberater (consulente legale) hinzuzuziehen. Dieser sollte alle Verträge vor Unterschrift (!) eingängig prüfen und Sie vor eventuellen, versteckten Risiken warnen.

Step 4 - Finanzen & Verträge

Informieren Sie sich gut über den Verkäufer der von Ihnen ausgewählten Immobilie. Es macht steuerlich einen Unterschied ob Sie von einer Privatperson, einer Firma oder einer Baufirma kaufen.
Setzen Sie sich rechtzeitig mit Ihrer Bank in Verbindung, für den Fall, dass Sie für den Immobilienkauf eine Finanzierung (finanziamento) benötigen und holen Sie auch Angebote von anderen Banken und Kreditinstituten ein.
Wenn Sie von einer Immobilie überzeugt sind und feste Kaufabsichten haben, geben Sie ein Kaufangebot (proposta d’acquisto) ab. Achtung: Kaufangebote sind verbindlich (impegnativo/vincolante), d.h. insofern der Verkäufer Ihr Angebot annimmt, können Sie von diesem nicht wieder zurücktreten ohne eine Vertragsstraße zu riskieren!
Nimmt der Verkäufer Ihr Kaufangebot an, so kommt es zum Abschluss des Vorvertrages. Lassen Sie den Vorvertrag von Ihrem Rechtsberater vorbereiten bzw. prüfen. Bei Unterschrift des Vorvertrages wird die verbindliche Anzahlung (acconto/caparra) in Höhe von 10-30% des Kaufpreises, sowie - je nach Vereinbarung - die Maklerprovision, fällig.
Achtung: entschließen Sie sich nach Abschluss des Vorvertrages vom Kauf zurückzutreten, verlieren Sie in den meisten Fällen die gesamte, von Ihnen geleistete Anzahlung! Tritt im Gegenteil der Verkäufer vom Vertrag zurück, muss Ihnen dieser als Entschädigung die Anzahlung in doppelter Höhe zurückerstatten.
Lassen Sie anschließend von Ihrem Rechtsberater den notariellen Kaufvertrag prüfen. Bei Abschluss des Kaufvertrages sollten alle Vertragsverletzungen (violazione del contratto) und Mängel behoben sein. Ist auf die Immobilie eine Hypothek eingetragen, ist der Verkäufer zur Rückzahlung verpflichtet, so dass der Eintrag vor (!) Vertragsabschluss gelöscht werden kann.

Step 5 – Papierkram

Folgende Unterlagen müssen für die notarielle Beurkundung eines Verkaufs einer Immobilie in Italien vorliegen (bei der Zusammenstellung der Unterlagen sind Ihnen sowohl der Immobilienmakler, Ihr Rechtsberater als auch der Notar sowie eventuell hinzugezogene Gutachter behilflich):

Ausweiskopien aller im Vertrag genannten Personen
Notariell beglaubigte Vollmacht bei Vertretung durch Bevollmächtigte
Nachweis über den Familienstand bei Privatpersonen
Beglaubigter Handelsregisterauszug bei Unternehmen
Gesellschafterbeschluss über den Immobilienkauf/-verkauf bei italienischen Unternehmen
Italienische Steuernummern (codice fiscale) aller Beteiligten
Aktueller Katasterauszug (visura)
Offizieller Grundriss und Lageplan (planimertia catastale)
Kaufvertrag oder Erbnachweiß des bisherigen Eigentümers
Nachweis über hypothekarische Belastungen und ihre Löschbarkeit bei Zahlung des Kaufpreises
Bestätigung, dass keine grundstücksbezogenen und persönlichen Steuerrückstände des Verkäufers bestehen
Bei Gebäuden: Baugenehmigung (concessione edilizia); Bewohnbarkeitszeugnis (abitabilità); eventuell nachträgliche Genehmigung eines Schwarzbaus (sanatoria) einschließlich des Zahlungsnachweises der Strafe; Energiepass (certificazione energetica)
Bei Grundstücken: Miet- oder Pachtverträge, insofern das Grundstück vermietet oder verpachtet ist
Bei Baugrundstücken: Bebaubarkeitsnachweis (certificato di destinazione urbanistica)
Bei landwirtschaftlichen Grundstücken: Nichtsausübungs-Bestätigung der Vorkaufsberechtigten (Pächter und/oder direkte Nachbarn)

Neben dieser simplen Step by Step Anleitung gibt es während des Kaufprozesses natürlich noch viele weitere Details zu beachten. Die wichtigsten Punkte haben wir Ihnen in unserer C heckliste Immobilienkauf zusammengestellt.