Der freie Mietvertrag
"Contratto di locazione ad uso abitativo” oder “4+4"
Der “contratto di locazione ad uso abitativo” wird auch “freier Vertrag” (contratto libero) genannt, da bei dieser Art von Mietvertrag nur die Laufzeit gesetzlich geregelt ist, die Höhe des Mietzinses aber zwischen den Parteien frei vereinbart werden kann. Die Laufzeit (decorrenza) beträgt 4+4 Jahren. Ein Vertrag ohne Angabe der Laufzeit oder mit geringerer Laufzeit wird vor dem Gesetz immer als Vertrag von 4+4 Jahren angesehen.
In jedem Fall hat der Mieter (locatario/conduttore) aber die Möglichkeit, das Mietverhältnis nach Einhaltung der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist (termine di preavviso) und unter Angabe von „schwerwiegenden“ Gründen (gravi motivi) aufzulösen. Ist keine Kündigungsfrist angegeben, so sieht das Gesetz eine Frist von sechs Monaten vor. Die Kündigung muss per Einschreiben (raccomandata) erfolgen. Akzeptiert der Vermieter (locatore) die Kündigung (disdetta) nicht, kommt es zu einer gerichtlichen Klärung, was in der Realität häufig der Fall ist. Um dies zu vermeiden, sollten Sie darauf bestehen, die Möglichkeit einer jederzeitigen Kündigung des Mietverhältnisses in den Vertrag aufzunehmen. So sind Sie zwar immer noch an die Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist gebunden, können den Mietvertrag aber ohne Angabe von Gründen aufkündigen.
Der Vermieter kann das Mietverhältnis dagegen nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen vor Ablauf der Vertragslaufzeit aufkündigen und dann auch nur nach Ablauf der ersten vier Jahre und unter Einhaltung einer sechs monatigen Kündigungsfrist und expliziter Angabe von Gründen. Der Vermieter muss die Wohnung anschließend binnen 12 Monaten zu dem von ihm als Kündigungsgrund angegebenen Zweck nutzen bzw. zur Verfügung stellen, andernfalls hat der gekündigte Mieter das Recht auf Schadenersatz (risarcimento del danno) oder aber den Vertrag zu den alten Konditionen wieder aufzunehmen.
Am Ende der Laufzeit von insgesamt acht Jahren kann das Mietverhältnis von beiden Seiten und ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. Die Kündigung muss wenigstens sechs Monate vorher per Einschreiben zugestellt werden, andernfalls verlängert sich der Mietvertrag automatisch (tacito rinnovo) um weitere 4+4 Jahre. Gegen die Kündigung kann binnen 60 Tagen nach Erhalt des Einschreibens Widerspruch (ricorso) eingelegt werden, andernfalls gilt die Kündigung für akzeptiert.
Während der Laufzeit eines Mietvertrages darf dieser lediglich im jährlichen Rhythmus um den vom italienischen Statistikamt (ISTAT) festgelegten Prozentsatz erhöht werden. Dies muss allerdings ausdrücklich im Mietvertrag geregelt sein. Bei freien Verträgen gilt der Index zu 100% als Grundlage für die Mieterhöhung. Weitere Änderungen der Vertragskonditionen können lediglich zu Beginn einer neuen Vertragslaufzeit festgelegt werden (d.h. nach acht Jahren) und müssen per Einschreiben mitgeteilt werden.
